(00531A) 兩代資產抉擇：增貸投資與賣房養老

James 老師

00531A 短篇【增貸投資可以做？賣房養老能安心？年輕人與父母的兩代資產抉擇】

來信內容

James 老師您好，有些問題想請教您的建議。我是台灣人，目前 35 歲的上班族。首先要先感謝您的頻道分享與教導，我本來已經對人生沒有什麼太大指望，覺得我們這種普通人一定只能被這資本主義體制幻養著，一直為了錢工作到不能動的那一刻，每天都只是在想什麼時候才會看得到盡頭，痛苦不已，覺得只是活著而不是在生活。直到幾個月前有幸的聽到您的頻道，到現在慢慢的遵循您教導的資產配置前進，讓我知道我這輩子不是為了工作才來到這世界上，讓我知道我也能夠有富裕的一天，非常感謝您。想請教問題：

  1. 我是跟女友一起投資，已經有定期定額買指數的經驗。因為在認識你之前不知道第一桶金不該買房子，我們已經把第一桶金買房了。我們月收入加起來大約在 8 到 9 萬台幣，目前已經陸續韓信點兵，把我們還可動用的資產都集中要投入 43 配置，初步投入金額大約在 100 萬台幣。然後已經在跟銀行談房屋增貸 150 萬，可分年還款，利率大概會落在 2.6 到 2.9 之間，月款大約會是 8000 到 1 萬台幣，加上原本房貸 16000，每個月總額要支出約在 2 萬 6 台幣。因為不想要現金流壓力太大，所以就暫時不考慮再去信貸，想著每個月開銷有剩的錢再去投入。想問老師，我們把房子拿去增貸再投入配置的決定是正確的嗎？如果覺得房貸月款的壓力偏大，可以把總資產 250 萬每年質壓 2% 出來稍微減輕房貸壓力嗎？
  2. 第二個問題是想替我爸媽問。他們已經快到退休年齡，因為他們的房子預計今年底就全還完貸款。目前兩位都沒有穩定工作，也沒有太多存款，只剩下了一間市值約 1200 到 1400 萬台幣的房子。我本來想建議他們把房子增貸，留一點緊急備用金，剩下的全部放 604，然後節約花費，用 0056 的配息來過生活。但是他們沒有穩定收入跟財力證明，要跟銀行貸款一定難上加難。還有一種方式是台灣公股銀行有推行的以房養老，一樣把房子抵押銀行，但每個月也是只能領一點錢出來，直到抵押的金額扣完，房子會歸給銀行，詳細的利率跟月領款金額都還沒有去銀行評估過。但是想先聽老師有什麼建議。

再次謝謝 James 老師。

老師回覆

你好，你非常的棒！你和女朋友能夠同心協力做投資，這是一個非常棒的事。你們將會有一個共同的目標，相互扶持，關心對方，愛著對方，這是你們這一輩子最重要的資產。

你能夠去將房貸增貸投資，這是一個非常聰明的理財方式。這樣做沒有問題，而且是本來就應該這樣做。當然最好的狀況是將房子賣了，去租房子，你們的資產可以完全投資，這是最佳的理財方式。你如果要將你的股票做質壓，借補家用，而且能夠讓每個月的結餘資金更多可以投資，這樣質壓借款沒有問題。

你的父母不要去做房貸，這非常危險！已經退休的沒有收入不要去做房地產貸款，因為你的現金流會不足。想用投資來補房地產的貸款，這個風險很高。我不知道你父母的存款有多少，他們現在就將現有的存款，再加如果每個月工作有節餘，就慢慢投入市場為他們的退休做準備。最佳的狀況就是將房子賣掉，1200 多萬的資金可以投入市場，去租房子。等到他們退休之後，其實是會有一大筆資產。如果以 10 年化報酬 12% 來計算，10 年之後的資產將會有 3700 萬，讓他們非常快樂安穩的退休。他們退休之後不用再買房子，就去找好的養生村，好好舒服的過退休生活。這就看你父母能不能接受賣房子的這種概念。

絕對不要以房養老，絕對不要！最佳是將房子賣掉，去住養生村。絕對不要將房子抵押銀行以房養老。最後你會被銀行吃錢抹淨，房子沒了，人還沒走，這才是最悲慘的事。現在的人都非常的長壽，所以長壽是風險。銀行以房養老，最後人還沒走，你的房子的資產已經不足，房子將會被銀行收走。台灣房地產未來可能是一個下跌趨勢，你將會流落街頭。以上資訊供你參考，有什麼問題再來信討論。

  • 重點整理

    • 年輕人篇
      • 學員 35 歲與女友同心協力投資，已投入 100 萬，並計劃房屋增貸 150 萬，執行 433 配置。
      • 每月總房貸約 26000 元，擔心現金流壓力，考慮質壓總資產減輕開銷。
      • 老師建議：房屋增貸再投資可行，甚至賣屋改租是最佳選擇。質壓 2% 貼補支出也是合理操作。
    • 父母篇
      • 父母約將退休，無穩定收入，幾無存款，僅有市值約 1200 到 1400 萬台幣的自助房。
      • 想幫父母靠房產增貸或以房養老，並投資 0056 配息為生。
      • 老師建議：絕對不要以房養老，也不要讓無收入者去貸款。最佳方案是賣屋，資金投入市場，轉租生活。

  • 投資風險預告

    • 退休族若無收入來源，勿以房養老或房貸投資，將面臨現金流中斷與資產耗盡的雙重風險。
    • 房市價格非永遠上漲，未來下跌可能導致抵押資產不足，被銀行收回，陷入無家可歸危機。
    • 即便有收入來源，增貸與質壓仍需審慎執行，維持穩健現金流是資產長期成長的關鍵。

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