(00514C) 資產重構與投資策略諮詢
00514C 短篇【房產、信貸與配置：8000萬資產的投資重構術】
資產重構與投資策略諮詢
James 老師您好，感謝緣分讓我遇見您的頻道。老師多年無私分享讓我開始反思自己的資產配置。過去只專注職場成長，理財一團亂，聽錯李專的建議，財富像散沙般毫無結構。今年初接觸您的 YouTube，如獲至寶，我追完 2022 到 2024 的節目，並開始實踐。三個月內，我逐步將資金配置為 00662、00670L、00864B，比例約 4:2:4。目前建倉進度約 50%。
1. 關於 00864B 的處理 我近期投入 00864B，但他開始配息了。原大提供自動再投資功能，我還需要轉成 00865B 嗎？
2. 不動產與借貸結構 我有三間房：自住大房、小投資房。小房子出租，未來打算出售。大房子因房地合一稅還不賣。我將大房子增貸，房貸利率 2.48%，寬限期三年。扣除孩子未來四年大學費用 1000 萬，並保留產生月配九萬現金流的保單，其餘做 4:2:4 配置。在學習老師觀念前，我不敢借這麼多錢，但我明白借得到還得起的錢，可以讓資產幫我工作。
3. 關於質押與現金流 我目前月薪加上保單月領 9 萬，收支綽有餘。預計 65 歲退休，屆時有每月 6 萬終身俸。請問是否可每年質押 2% 作為現金流來源？這個 2% 應該是對照總資產還是淨資產？
4. 退休前的房產處理建議 過去投資小有盈虧，房產獲利最佳。但未來房市成長恐趨緩。屆時若資產夠大，我可能會賣掉兩間投資房還貸，或留一間給孩子。老師建議應該趁早賣嗎？還是等房地合一稅下降？
老師回覆
您的資產若有 40% 投入現金，其利息部分要併入所得課稅。台灣利息所得優惠 20 萬，超過部分稅率偏高。這樣繼續領配息很不划算。原大的配息雖可自動再投入，但若轉為 00865B 則不會產生股息，等於每年省下十幾萬的稅金。
您目前收入足夠開銷，建議每年質押總資產（不是淨資產）2% 作為投資現金流。這個比例是針對您總體投資資產來看。
至於是否賣房，請自行計算哪個選項能讓您手上的可投資資產最大，答案就會很清楚。懂配置，更要懂稅務與時間價值。從房貸、信貸、房產到股債與現金的重組，您已在正確的道路上。老師的觀念不只是投資，更是一種資源再分配的邏輯，幫助您以更高效的方式讓資產滾動成長。
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