(00501C) 賣房轉投QQQ或續租房產抉擇

James 老師

00501C 短篇【賣房還是繼續出租？】用60年的長期複利視角，幫孩子做對人生最重要的一筆財務決定！】

前言

00501C短片《賣房還是繼續出租》用60年的長期複利視角，幫孩子做對人生最重要的一筆財務決定，2025年7月21日，Clark投資理財頻道。

一位居住在灣區細心的媽媽，幫32歲的孩子思考，是否該將一間在2016年購入的出租房賣掉，把資金投入美國指數基金QQQ。她一開始以為出租會划算，因為房價會漲，還有租金收入。但在和Clark James老師來回討論之後，她警覺一件事：如果你持續計算40年，你會嚇一跳。

媽媽初步計算比較：

方案A：賣掉房子，投入QQQ房屋出售後資金計算

預估賣出總額110萬美元。 扣除尚未償還貸款52萬美元。 資本利得購買成本78萬美元，賣價110萬美元，32萬美元。 假設資本利得稅最高50%，16萬美元。 實際可動用資金：110萬美元 - 52萬美元 - 16萬美元 = 42萬美元。 用10%報酬率估算這筆資金：

  • 21年後 (2046年) 變成310萬8104美元。
  • 26年後 (2051年) 變成500萬5634美元。

方案B：繼續出租這間房子

每月房租收入4000美元。 每月支出：

  • 貸款本息2480美元。
  • 房產稅1000美元。
  • 保險費200美元。
  • 原意維護費170美元。 剩餘現金流約150美元每月。稅後約75美元每月。 將這75美元每月投入QQQ，30年後假設10%報酬率，累計15萬5946美元。 若持有房屋至2046年，房價漲幅採用Clack提供的估算模型： 2016到2046，共30年約漲7.61倍。 原始房價78萬美元，30年後價值約593萬5800美元。 加上租金再投資累計值15萬5946美元，總值約609萬1746美元。

老師進一步回覆並指出關鍵盲點

為考慮未來受汙稅與修繕等隱藏成本，老師進一步回覆並指出關鍵盲點：

  1. 你出租方案的增值，最後有一半是政府的。你以為30年後有近600萬的房屋價值，但當你真的賣掉時，根據美國與加州的聯合稅制，有可能高達50%稅負。因此實拿只有：房屋漲幅後的資本利得 (593萬5800美元 - 78萬美元) = 515萬5800美元。資本利得稅約257萬7900美元 (50%稅負)。
    • 加計租金投資15萬5946美元，實拿約273萬3846美元。
    • 這與賣掉房子後立刻投入QQQ，並永遠不賣出的500萬5634美元到600萬美元相比，差距已超過200萬美金。

克萊克老師總結的觀念重點

  1. 越早轉入QQQ，越早脫離政府分賬模式。房子只要存在，你未來賣掉時，一半都屬於政府的。股票若不賣，資本利得永不實現不繳稅。
  2. 出租所得每月只多出75美元，報酬率極低。小錢雖然能再投資，但金額太小。修繕、空屋、未來租客問題等都是風險。
  3. 60年效應驚人。你小孩32歲如果以60年壽命推估，QQQ的資產將是數倍數倍數倍的放大。再加上PAL股票質押的每年再投資2%，差距會大到讓人嚇一跳。

延伸試算

如果42萬美元投入QQQ年報酬率10%，不取出60年後資產是多少？ 計算公式：FV = PV * (1 + r)^n。 PV = 42萬美元，r = 10%，n = 60。 FV = 42萬 * (1.10)^60 = 1億2700萬美元。 這是現在賣房後放進QQQ永不賣出，60年後的資產值，將超過1億2700萬美元。 繼續出租，所有的增值有一半都屬於政府。你只要永不賣QQQ，這些利得全屬於你。 如果你願意讓孩子在人生的早期，就完成一次正確的資產轉移，這才是打開未來財務自由的鑰匙。有極高的股票資產做股票質押借款買房，就像買拖鞋一樣簡單。

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